פסק-דין בתיק ת"א 6538-09

1.         בפני תביעה על פי שטר ע"ס 95,265 ש"ח שהוגשה על ידי התובעת באמצעות מנהלה מר חזי בינה (להלן: "בינה"), כנגד הנתבעת, הבעלים והמנהלת של חברה ששכרה מהתובעת שטח מסחרי בישוב קרני שומרון.  מדובר בשיק ביטחון בחתימת הנתבעת שהוגשה לביצוע בשל חובות בגין השכירות שהתובעת טוענת להן. הנתבעת מכחישה את החוב, וטוענת להפרת הסכם השכירות על ידי התובעת, להטעיה ומרמה מצידה, ולסיכול נסיון של הנתבעת על ידי התובעת להביא למושכר שוכר חלופי.

            בשל זהות אינטרסים בהליך הנדון בין הנתבעת לבין החברה שבבעלותה ששכרה את המקום, אתייחס להלן הן לנתבעת והן לחברה בבעלותה בתור "הנתבעת".

2.         הסכם השכירות שנחתם ביום 27.12.07 קבע תקופת שכירות של שנתיים, עם אופציה למשכיר לקצר את תקופת השכירות על ידי מתן הודעה חודשיים מראש. למרות שבהסכם נקבע כי השכירות תתחיל ביום 1.1.08, בפועל נמסרה החזקה במושכר לנתבעת ביום 16.3.08, וזאת משום שחל עיכוב בהעברת החזקה בנכס לידי התובעת מחברת הנכסים של בנק המזרחי שממנה נרכש. לפי סעיף 18 לחוזה השכירות, העיכוב במסירת החזקה אינו מהווה הפרת חוזה מצד התובעת. במעמד קבלת מפתח המושכר, שילמה הנתבעת לתובעת דמי שכירות עבור 3.5 חודשי השכירות הראשונים.

3.         אני דוחה טענה של הנתבעת לפיה התובעת לא היתה זכאית להשכיר את הנכס בטרם העברת הזכויות אליה. התובעת חתמה על חוזה לרכישת הנכס בטרם חתימתה על הסכם השכירות. מסעיף 18 לחוזה השכירות, אנו למדים כי התובעת גילתה לנתבעת כי במעמד חתימה חוזה השכירות, טרם נרשמו זכויותיה של התובעת במושכר.

4.         הנתבעת טוענת כי התובעת הפרה את חוזה השכירות בכך שמסרה לנתבעת נכס הרוס במצב שמנע ממנה לפתוח במושכר חנות לרהיטים כפי שתוכננה, טענה המוכחשת על ידי התובעת.

דין הטענה להדחות. בסעיף 7 לחוזה השכירות, הצהירה הנתבעת כי ראתה את המושכר, בחנה אותו, וקיבלה את מלוא המידע שביקשה לקבל אודות הנכס. עוד הצהירה הנתבעת באותו סעיף כי מצאה את המושכר מתאים למטרותיה ושהיא מקבלת על עצמה כל אחריות בקשר לשימוש במושכר וניהול העסק בו. בסעיף 29 לתצהיר העדות הראשית שלה, אישרה הנתבעת כי האמור בסעיף 7 לחוזה, היה נכון למועד חתימה החוזה. טענת הנתבעת היא, כי חל שינוי בנכס מיום חתימת החוזה ועד למועד מסירת החזקה. הראיות מראות אחרת. הנתבעת העידה את מר עמנואל ציון קפש (להלן: "קפש"), הנדסאי בניין שעבד עבור בנק טפחות כאחראי על ביצוע עבודות החזקה במבנה נשוא התביעה. הוא מסר תצהיר לפיו ביקר בנכס לאחר שהבנק פינה אותו, עובר למועד מסירת החזקה מהבנק לתובעת בתחילת שנת 2008, ומצא אותו הרוס ובלתי שמיש לחלוטין. מר קפש מסר בתצהירו כי קירות הנכס היו שבורים והרוסים, החשמל היה מנותק וחוטי החשמל והתקשורת היו תלושים בכל מקום. מחקירתו הנגדית בבית המשפט התברר כי הנזק נגרם על ידי הבנק או מטעמו בעת פירוק הסניף בקיץ של שנת 2007. מכאן, שמצב הנכס בעת שהושכר לנתבעת בחודש דצמבר 2007, היה כפי שקפש מסר בתצהירו. לא נסתרה עדותו של בינה, לפיה התובעת לא עשתה כל שימוש בנכס מהמועד שרכשה אותו ועד שנמסרה החזקה בו לידי הנתבעת. מכאן, שלא חל כל שינוי במצב הנכס ממועד החתימה על הסכם השכירות (שבו הצהירה החברה שמצאה את המושכר במצב תקין ומתאים לצרכיה (לבין המועד שבו נמסרה החזקה בחודש מרץ 2008. 

5.         מעבר לכך, נמצאה סתירה מהותית בגרסתה אל הנתבעת ביחס לנסיבות מסירת החזקה בנכס, היורדת לשורשו של עניין. בתצהיר העדות הראשית שלה, הצהירה הנתבעת כי קיבלה את מפתחות הנכס מבינה בפתח תקווה ורק לאחר מכן, כשנכנסה למושכר, היא גילתה את ההרס שנעשה בו (ראה סעיף 23 לתצהירה). עוד הצהירה הנתבעת כי בינה ידע על מצב הנכס אך בחר להתעלם מכך (סעיפים 27 ו- 31 לתצהיר). לעומת זאת, בחקירתה הנגדית, מסרה הנתבעת גרסה אחרת. לדבריה, בעת מסירת המפתח, גילה לה בינה מיוזמתו כי המקום הרוס וגם הבטיח לשלוח איש מקצוע לשפץ את המקום.

            לעומתה, הייתה עדותו של בינה, שהכחיש מכל וכל דין ודברים עם הנתבעת ביחס למצב הנכס במעמד מסירת החזקה או בסמוך אליה, עקבית ומהימנה.

6.         יצוין כי מצב "ההרס" שתואר בעדויותיהם של הנתבעת וקפש, לא תועד במסמכים או בתמונות. באשר לקפש, תמוה בעיני שאדם המופקד על תקינות הנכס מטעם הבנק לא דאג לתעד את הנזקים בעת מסירת החזקה. מכל מקום, קפש הוסיף פרטים בחקירתו הנגדית שלא הופיעו בתצהירו כגון: הטענה שנעקר לוח החשמל של הנכס בעת פינוי הנכס על ידי הבנק. לא ברור כלל מה נפקות לנתבעת שנעקרו כבלים של תקשורת ששימשו את הבנק בנכס, נוכח כוונתה להפעיל במקום חנות רהיטים. מכל האמור, לא שוכנעתי כי מצב הנכס בעת מסירת החזקה היה "כצעקתה". אני מעדיף את עדותו של בינה כי מדובר בשטח מסחרי  שהושכר מתוך ציפייה של שני הצדדים שהשוכר יבצע בו שיפוצים על מנת להתאימו לצרכיו (הכוונה מסניף בנק לחנות רהיטים) עם כניסתו של השוכר למקום.

            במאמר מוסגר יצוין כי הובא לידיעתי כי קפש הגיש תלונה במשטרה כנגד בינה בטענה שאיים עליו וניסה להניא אותו מלהעיד במשפט. בינה מכחיש את האשמות. חזקה על המשטרה שתחקור בעניין. מכל מקום, אין בכך כדי לשנות את מסקנותיי באשר למהימנות העדים.

7.         גרסת התובעת נתמכה בעובדה כי הנתבעת שילמה מראש את דמי השכירות עבור 3.5 חודשי שכירות הראשונים ואף שילמה עבור חודשיים נוספים של שכירות בחודש ספטמבר 2008. למרות שהנתבעת הייתה מיוצגת על ידי עורך דין במעמד חתימת חוזה השכירות ולאחריו, בא כוח הנתבעת הוציא לראשונה מכתב המלין על מצב הנכס רק ביום 26.6.08, למעלה מ- 3 חודשים אחרי תחילת השכירות. במכתב, גם נטען לראשונה לנזקים לנתבעת בשל כך שהחנות לא נפתחה לפני חג הפסח של אותה שנה. המכתב נשלח לאחר שנכשלו ניסיונות הנתבעת למצוא שוכר חלופי למקום (ועל כך אתייחס בהמשך), מה שמלמד על כך כי טענות הליקויים במושכר, היו פרי מחשבה מאוחרת כדי לסייע לנתבעת להשתחרר מהתחייבויותיה החוזיות.

8.         אין מחלוקת כי בחודש יוני 2008, הציגה הנתבעת את מר יצחק ענתבי (להלן: ענתבי) לתובעת כשוכר חלופי במקומה וכי נערך משא ומתן בין התובעת לבין ענתבי שלא הבשיל לחוזה שכירות. הן הנתבעת והן ענתבי האשימו את בינה בכישלון מכוון של המשא ומתן כדי שהנתבעת לא תשתחרר מהתחייבויותיה. לאחר שמיעת הראיות, הגעתי למסקנה כי הטענה לא הוכחה. אין מחלוקת כי בינה היה מוכן להשכיר את המקום תמורת דמי שכירות בסכום הזהה לדמי השכירות בחוזה השכירות שבין התובעת לנתבעת. שאלתי את מר ענתבי למה הוא מייחס את הניסיון של בינה לטרפד את המשא ומתן, והוא השיב כי בינה עמד על כך שתהיה לתובעת האופציה לקצר את תקופת השכירות אחרי שנת השכירות הראשונה בהתראה של 3 חודשים מראש. מדובר בתניה חוזית הדומה לזו שמופיעה בהסכם השכירות שבין התובעת לנתבעת (סעיף 2 סיפא לחוזה השכירות).

9.         ראיה נוספת לכך שהתובעת לא התנגדה לכניסתו של שוכר חילופי למושכר היא שהתובעת אכן השכירה את המקום לשני שוכרים אחרים במהלך תקופת השכירות עם הנתבעת על מנת לצמצם את הנזקים. השוכר החילופי הראשון שכר את הנכס במשך 4.5 חודשים החל מיום 15.11.08, והשני שכר את הנכס בחודש האחרון של חוזה השכירות (חודש דצמבר 2009). בינה גם צירף לתצהירו צילום של שלט שתלה על המבנה באותה תקופה על לפרסם שהמקום עומד להשכרה.

10.        הנתבעת טענה כי שילמה את דמי השכירות הנוספים בחודש ספטמבר , "...אך ורק מאחר וחזי איים עלי ועל חיי ילדיי ומשפחתי באלימות מילולית שאיני מורגלת בה..." (סעיף 34 לתצהירה). ואולם בחקירתה הנגדית, אמרה הנתבעת כי האיומים היו שהוא יגיש כנגדה תביעה וצוי הוצאה לפועל (עמ' 23 לפרוטוקול מיום 24.3.11 ש' 12-14). שוב בפנינו שינוי גירסה הפוגע במהימנות עדות הנתבעת. יצוין כי הנתבעת אמנם הגישה כנגד בינה תלונה במשטרה, ואולם התלונה הוגשה רק בחודש פברואר 2009, והתלונה היתה בגין הסגת גבול ולא בגין איומים (שם, בעמ' 24).

11.        לפי האמור בתצהירו של בינה, הנתבעת לא שילמה דמי שכירות עבור 16 חודשי שכירות. יש לקזז מהחוב האמור את דמי השכירות ששולמו על ידי שוכרים חילופיים במשך 5.5 חודשים.  לפיכך, חוב הקרן בגין דמי שכירות מגיע לסך של 34,500 ש"ח (11.5 חודשים X 3,000 ש"ח לחודש) + מע"מ, נכון לחודש ינואר 2009. נראה כי נפלה טעות חישוב אצל בינה בחקירתו הנגדית ביחס לחוב השכירות (שם בעמוד 10), משום שכנראה לא קיזז את חודשי השכירות של השוכרים החלופיים. ברם מאחר ולא הועלתה טענה על ידי הנתבעת טענה שיטרית לפיה שיק הביטחון מולא שלא בהתאם להרשאה שניתנה (סעיף 19 (ב) לפקודת השטרות [נוסח חדש]), אינני נזקק לטענה.

12.        סעיף 5 לחוזה הקובע את חובת השוכר לשלם דמי שכירות אינו מופיע ברשימת התנאים היסודיים שבסעיף 27 לחוזה. בינה העיד כי הדבר נובע מכך שחל שינוי במספרי הסעיפים בחוזה במהלך המשא ומתן. מכל מקום, הפרת התחייבות של שוכר מלשלם דמי שכירות בחוזה שכירות, מהווה מעצם טיבה "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה... " [סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970]. לכן, הנתבעת הפרה את חוזה השכירות הפרה יסודית, באופן המזכה את התובעת בפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בסך של 10,000$.

13.        לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ואולם סכום החוב תיק ההוצאה לפועל 03-07752-09-7 יעודכן באופן שסכום הקרן יעמוד על סך של 34,500 ש"ח + מע"מ לפי שיעור המע"מ נכון ליום 1.1.09, בתוספת סך השווה ל- 10,000$ לפי השער היציג הידוע ביום 1.1.09.

14.        אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת שכר טרחת עורך דין בסך 7,500 ש"ח
+ מע"מ וכן הוצאות משפט, והכל בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום פסק-הדין.